China Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đại lục tính theo sản lượng tiêu thụ, gần đây đang phải chịu áp lực từ việc các nhà đầu tư bán phá giá cổ phiếu và trái phiếu của họ do lo ngại rằng công ty, vốn là một kim chỉ nam cho lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, đang gặp khó khăn về tài chính.

Quang cảnh bên ngoài của Trung tâm China Evergrande ở Hồng Kông, Trung Quốc ngày 26/3/2018. (Ảnh Reuters/ Bobby Yip)
Quang cảnh bên ngoài của Trung tâm China Evergrande ở Hồng Kông, Trung Quốc ngày 26/3/2018. (Ảnh Reuters/ Bobby Yip)

Nhà phát triển bất động sản này đang mắc nợ khá lớn và những rắc rối đang phát sinh của nó có thể báo hiệu tổn thương sắp xảy ra cho hàng loạt các công ty Trung Quốc khác, vốn đang có mức đòn bẩy cao khi nền kinh tế số 2 thế giới đang phải chịu đựng tổn hại do suy giảm tăng trưởng kinh tế kéo dài.

Rắc rối của Evergrande — giá cổ phiếu phổ thông của nó giảm 9.5% và giá trái phiếu hải ngoại (offshore bond) với tổng trị giá 1.2 tỷ đô la đến hạn vào ngày 28/6/2021 của nó giảm 4.1% xuống 87.51 USD — vào ngày 25/9 có khởi nguồn từ việc rò rỉ một tài liệu trên mạng xã hội Trung Quốc một ngày trước đó, được cho là gửi bởi Tập đoàn Evergrande đến chính quyền tỉnh Quảng Đông. Tài liệu cảnh báo rằng nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn về tiền mặt và nó có thể trở thành một rủi ro hệ thống đối với hệ thống tài chính của Trung Quốc nếu chính phủ không ủng hộ việc tái cơ cấu công ty đã được đề xuất trước đó. Công ty đang nợ khoảng 130 tỷ Nhân dân tệ (NDT, 19 tỷ USD) từ các nhà đầu tư chiến lược khác nhau mà nó phải hoàn trả vào đầu năm 2021.

Cổ phiếu của các công ty con Evergrande là Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd. và HengTen Networks Group Ltd. cũng giảm hơn hai con số. Và hai trái phiếu trong nước do công ty con Evergrande Real Estate Group phát hành đã bị đình chỉ giao dịch tại Thượng Hải sau khi chúng giảm gần 30% vào ngày 25/9.

Đáp lại, Evergrande đã gọi tài liệu này là một sự bịa đặt và phỉ báng, theo bức thư riêng của họ được gửi tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông nơi giao dịch cổ phiếu của công ty.

Nợ khổng lồ được tích tụ thông qua mở rộng quy mô

Các nhà đầu tư nước ngoài đang theo dõi chặt chẽ diễn biến tình hình tài chính của Evergrande. Trái phiếu ở nước ngoài có mệnh giá bằng USD của nó — trả lãi hàng năm lên đến 10% — được nắm giữ rộng rãi bởi các nhà đầu tư tổ chức ở Hoa Kỳ, những bên đang rất khao khát các cơ hội đầu tư có lợi tức cao.

Luận điểm đầu tư vào Evergrande dựa vào tốc độ tăng trưởng kinh tế gần đây của Trung Quốc và mô hình di dân. Mỗi năm hơn 10 triệu người Trung Quốc di chuyển từ nông thôn ra thành thị, và đối với một người trẻ tuổi, sở hữu nhà thường là một “điều kiện cần thiết” để có một cuộc sống tốt đẹp.

“Thật khó cho người phương Tây hiểu rằng một người đàn ông [Trung Quốc] 26 tuổi phải sở hữu một chỗ ở nếu anh ta muốn lấy vợ”, bà Teresa Kong, giám đốc chủ chốt của quỹ Matthews Asia Credit Opportunities, nói với Barron’s vào đầu năm nay. “Tiết kiệm của các hộ gia đình đã tạo ra một lượng người mua lớn có thể đáp ứng yêu cầu thanh toán trước từ 30% đến 40%. Hầu hết các căn hộ được bán một năm trước khi chúng được xây dựng, giảm rủi ro cho các nhà phát triển.”

Evergrande có thể là “quá lớn để có thể sụp đổ” với tư cách là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc – tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản đối với sự tồn tại của quốc gia này không bị phóng đại – nhưng khối nợ khổng lồ và những hành động gần đây cho thấy những cáo buộc trong bức thư bị rò rỉ có thể đúng.

Công ty đã chi tiêu mạnh trong nhiều năm, mua các tài sản khác nhau như câu lạc bộ bóng đá, đất đai và trang trại. Phạm vi hoạt động rộng khắp của nó đặt ra câu hỏi về mô hình và trọng tâm kinh doanh. Ví dụ, Evergrande gần đây đã thành lập Tập đoàn China Evergrande New Vehicle bằng cách đổi tên một công ty con của công ty chăm sóc sức khỏe hiện có để nhảy vào mảng xe điện đang bùng nổ.

Đầu tháng này, Evergrande đã khởi động chương trình khuyến mại giảm giá 30% cho tất cả các bất động sản trên toàn quốc, nhằm tăng doanh thu và huy động tiền mặt để đạt được mục tiêu cắt giảm nợ của mình.

Evergrande là một trong số hàng chục nhà phát triển bất động sản bị chính quyền Bắc Kinh triệu tập đến một cuộc họp vào ngày 20/8 để nghe tóm tắt về chính sách mới nhằm hạn chế các công ty bất động sản tăng thêm nợ.

Các cơ quan quản lý đã công bố chính sách “ba lằn ranh đỏ” đặt ra các giới hạn đối với các khoản vay ngân hàng của các nhà phát triển bất động sản: mức trần 70% đối với tỷ lệ nợ trên tài sản (không bao gồm bán trước), giới hạn 100% đối với tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và tiền mặt nắm giữ không thấp hơn nợ ngắn hạn.

Các công ty vi phạm cả ba lằn ranh đỏ sẽ bị cấm phát hành thêm nợ. Và tính đến ngày 30/6, Evergrande đã vi phạm cả ba, theo dữ liệu được Bloomberg thu thập.

Evergrande có hơn 835 tỷ NDT (117 tỷ USD) nợ ngắn hạn và dài hạn trên bảng cân đối kế toán. Với chi phí lãi vay trung bình gần 9%, công ty phải trả khoảng 75 tỷ NDT lãi vay mỗi năm. Và những số liệu đó không bao gồm các khoản tài trợ ngoại bảng như chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản.

Các công ty Trung Quốc đang mắc nợ

Nhìn chung, nợ doanh nghiệp của Trung Quốc đã tăng theo cấp số nhân trong những năm gần đây. Tính đến cuối năm 2019, con số theo ước tính của Macquarie Group là 120% GDP, cao hơn gấp đôi so với mức của Hoa Kỳ.  Do hệ quả của virus Vũ Hán gây ra, nên tăng trưởng nợ sẽ còn cao lên nữa.

Các khoản vỡ nợ doanh nghiệp đã tăng lên mức cao kỷ lục vào năm 2019, trước đại dịch. Hầu hết trong số đó là trái phiếu trong nước bằng đồng NDT. Các khoản vỡ nợ đối với trái phiếu bằng USD, cho đến năm ngoái là tương đối an toàn với sự đảm bảo ngầm của nhà nước, đạt 4 tỷ USD vào tháng 6, tăng 150% so với năm ngoái theo dữ liệu từ Bloomberg.

Còn những nhà phát triển bất động sản khác thì sao? Cổ phiếu của Sunac Holdings giảm 5.2% vào ngày 25/9, trong khi Country Garden Holdings giảm 3.9%. Trái phiếu của họ cũng bị bán tháo. Sunac, giống như Evergrande, đã vi phạm “ba lằn ranh đỏ”.  Country Garden ít vay nợ hơn so với những công ty khác nhưng vẫn có chi phí chi trả nợ liên tục ở mức cao.

Macrolink Holding vào tháng 3 năm nay đã trở thành nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đầu tiên vỡ nợ trái phiếu do virus Vũ Hán gây ra.

Nợ tăng cao đòi hỏi doanh thu cao hơn để hỗ trợ và trong môi trường hậu virus Vũ Hán, doanh số bán bất động sản của Trung Quốc không đáp ứng kịp. Doanh số theo hợp đồng trong nửa đầu năm 2020 giảm so với năm 2019 do đại dịch. Mặc dù giá nhà ở đã giữ ổn định ở các thành phố cấp 1 và cấp 2 so với năm 2019, nhưng xu hướng đó khó có thể kéo dài.

Với giới hạn đòn bẩy mới được áp dụng đối với các nhà phát triển bất động sản, các công ty bất động sản sẽ tìm cách tăng chiết khấu để đẩy nhanh việc bán hàng nhằm tăng lượng tiền mặt cần thiết. Đánh đổi lợi nhuận để tăng doanh thu là một trò chơi nguy hiểm, nhưng các nhà phát triển bất động sản có ít lựa chọn thay thế.

Những ngôi nhà đã xây nhưng chưa bán đã tăng lên 480 triệu mét vuông (5.16 tỷ feet vuông) trên 100 thành phố đại lục vào cuối tháng 7, theo báo cáo ngày 2/9 của South China Morning Post.  Đây là mức tồn kho nhà ở cao nhất kể từ tháng 11/2019.

Nếu những xu hướng này kéo dài đến cuối năm thì thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ đến lúc phải trả giá.

Fan Yu
Minh Trí và Bạch Vân biên dịch