Trong bối cảnh quy định pháp lý đối với giao dịch mua bán nhà hoặc căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) tại Việt Nam còn chưa rõ ràng và việc giữ chữ Tín của các công ty bất động sản là điều còn bỏ ngỏ, nhà đầu tư nên cẩn trọng với việc mua sản phẩm Condotel để tránh khỏi việc “tiền mất tật mang”.

Condotel Coco Música Resort của dự án Cocobay Đà Nẵng. (Ảnh Tang Trung Kien/ Shutterstock)

Vô vàn mỹ từ hấp dẫn?

Theo một đoạn quảng cáo cho Condotel Coco Música Resort của dự án Cocobay Đà Nẵng trên trang vneconomy.vn hồi cuối tháng 01/2018, thông tin được mô tả như sau: “Khách hàng chỉ thanh toán một lần duy nhất chỉ từ 790 triệu VND sẽ sở hữu ngay căn hộ; phần còn lại, ngân hàng SHB sẽ hỗ trợ vay trong 20 năm với lãi suất 0% trong 18 tháng … cam kết lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 9 năm. Với căn Condotel có giá 1.8 tỷ đồng, mỗi năm khách hàng sẽ nhận đều đặn tối thiểu 216 triệu VND”; và “Sau thời gian cam kết, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê phòng sẽ chia cho chủ sở hữu là 80%”.

So với lãi suất gửi tiết kiệm ở ngân hàng (mức cao nhất hiện nay là khoảng 8%/năm), giải pháp đầu tư Condotel đem lại lợi nhuận tốt hơn hẳn. Bên cạnh đó, họ cũng quảng cáo rằng, khách hàng không phải tự kiếm nguồn khách thuê… và sẽ có những đơn vị chuyên nghiệp tiêu chuẩn quốc tế vận hành toàn dự án, đơn cử như các dự án Condotel ở Cocobay được các thương hiệu nước ngoài quản lý như Viceroy (Quỹ hoàng gia Dubai), Louvre Hotels Group (Pháp)…

Các chủ dự án cũng đưa ra cam kết rằng, khách hàng sau khi mua sản phẩm Condotel sẽ giao lại cho chủ dự án kinh doanh và lợi nhuận hàng năm thu được từ việc cho thuê cam kết từ 8%-15%/tổng giá trị trong một năm. Dự án Bavico Đà Nẵng còn cam kết nếu chủ dự án chậm trả lợi nhuận sẽ chịu phạt lãi 0.2 %/ngày (theo trang tapchitaichinh.vn). 

Như vậy, thoạt nghe, người mua có thể hiểu rằng, chỉ cần bỏ ra một lượng vốn là một phần giá trị căn nhà, thì hàng năm sẽ được chủ đầu tư trả cho số lợi nhuận lớn, đủ dư trả khoản lãi vay ngân hàng, và sau 8-10 năm thì họ sẽ có được cả căn nhà chưa kể đến việc được chủ đầu tư hứa hẹn giữ chỗ cho một số ngày nghỉ trong năm. Ngoài ra, viễn cảnh tăng giá của Condotel trong tương lai cũng được kỳ vọng từ những quảng cáo của công ty bất động sản.

Vị đắng mang tên Condotel

Tuy nhiên trên thực tế, những viễn cảnh được quảng cáo không diễn ra đúng như vậy, và cam kết đã không được thực hiện. Bavico chỉ chi trả cho khách hàng số tiền cam kết trong vài tháng đầu. Ngày 20/8/2017, khoảng 40 khách hàng đã mua Condotel Bavico từ Hà Nội, Sài Gòn, Nha Trang, Vũng Tàu, … đã đến khách sạn này để yêu cầu trả nợ và trả lại Condotel cho khách hàng tự quản lý. Sau khi thỏa thuận với khách hàng, chủ đầu tư xin giảm xuống còn 8%/năm và cuối cùng là “lật kèo” cam kết, không chi trả.

Tháng 11/2019, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo ngừng chính sách cam kết lợi nhuận 12%/năm do khó khăn về mặt tài chính. Chủ đầu tư đưa ra hướng giải quyết cho khách hàng gồm: chuyển đổi các căn hộ Condotel thành chung cư; thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền. Hàng trăm khách hàng đã đến tận công ty này khiếu kiện.

Tháng 4 vừa qua, Công ty cổ phần FLC Homes cũng thông báo dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã cam kết tại các dự án như The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long với lý do doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, …

Cẩn trọng tìm hiểu pháp lý của dự án

Một gia đình đi qua khu nghỉ dưỡng thuộc sở hữu của Hyatt Regency Đà Nẵng, ngày 27/01/2019. (Ảnh Linh Pham/ Getty Images)

Khi ký kết với khách hàng thì hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản áp dụng loại hợp đồng được gọi là “thỏa thuận hợp tác đầu tư” mà không phải “hợp đồng mua bán tài sản”. Vậy hai loại hợp đồng này khác nhau điểm gì? 

Theo quy định, chủ đầu tư dự án không có đủ điều kiện để bán căn hộ Condotel khi chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, do đó không thể ký hợp đồng mua bán tài sản. Để giải quyết sự việc này, họ áp dụng loại hợp đồng “hợp tác kinh doanh” nghĩa là hai bên thỏa thuận rằng khách hàng sẽ thanh toán tiền cho chủ đầu tư để hoàn tất xây dựng dự án, và chủ đầu tư sẽ bán lại căn nhà Condotel trong tương lai khi hội đủ điều kiện pháp lý. Thông thường, người mua thực hiện trả công ty một phần (thường là khoảng 30%-40% giá trị theo hợp đồng) tại thời điểm dự án bắt đầu được xây, phần còn lại sẽ được thu xếp để vay ngân hàng và thế chấp bằng chính căn hộ Condotel đó. 

Với cách đó, chủ đầu tư đã huy động đủ tiền để xây dựng mà không phải đi vay ngân hàng (trên thực tế, trong một số trường hợp họ muốn vay ngân hàng nhưng cũng không vay được do không đạt điều kiện để vay vốn). Chủ đầu tư không phải đi vay thì đồng nghĩa với việc không phải trả lãi vay ngân hàng. Về phía nhà đầu tư thì họ đã nhanh chóng trở thành bên tài trợ vốn cho chủ đầu tư bằng tiền của mình và tiền đi vay ngân hàng; điều đáng nói là nhà đầu tư vẫn có cảm giác được hưởng “ưu đãi” chẳng hạn như được giảm lãi suất vay ngân hàng, nhận thêm số ngày có thể nghỉ ngơi tại dự án, được cam kết nhận khoản lợi nhuận cố định hàng tháng như quảng cáo, …  

Tuy nhiên rủi ro là ở chỗ nếu chủ đầu tư bị phá sản trong quá trình chưa hoàn thiện dự án và bàn giao Condotel, thì số tiền mà người mua đã trả cho chủ đầu tư dự án sẽ bị mất trắng.  

Nguyên nhân rõ ràng khiến chủ đầu tư không thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận kinh doanh cho người mua sản phẩm là lợi nhuận theo quảng cáo và cam kết của họ đưa ra cao ở mức phi thực tế, chỉ để thu hút khách hàng và đẩy nhanh tiến độ bán nhà. 

Các cam kết thu nhập trong khoảng 12%-15%/năm, theo những người kinh doanh lâu năm trong lĩnh vực dịch vụ khách sạn thì đều không khả thi. Trên thực tế, Hyatt Regency do Indochina Capital làm chủ đầu tư, được coi là hiếm hoi và duy nhất tương đối thành công, cũng chỉ mang lại mức thu nhập cho người mua nhà khoảng 5%/năm. Theo trang vneconomy.vn, Cocobay cũng ký hợp đồng quản lý dự án với Tập đoàn Staywell (Nhật Bản) và Tập đoàn Louvre (Pháp), kết quả kinh doanh cho thấy họ đều lỗ ở 2 năm đầu và sau đó chỉ có lãi khoảng 5 – 6%/năm. 

Nếu chủ dự án không khai thác được hoặc bị vỡ nợ, thì người mua có nguy cơ không những trở thành trắng tay (mất cả tiền đầu tư ban đầu và mất cả nhà trong tương lai), mà vẫn còn nghĩa vụ vay nợ với của ngân hàng. Như vậy một lần nữa cho thấy rủi ro tài chính và pháp lý đã nghiêng về phía người mua sản phẩm. 

Trên thế giới, mô hình kinh doanh các sản phẩm Condotel là khá phổ biến nhưng được quản lý chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, Luật Đất đai tại Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể đối với kinh doanh và sở hữu sản phẩm Condotel. Việc cấp giấy tờ sở hữu cho loại hình Condotel này cũng chưa rõ ràng. Do đó, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ năng lực tài chính cũng như năng lực kinh doanh nhà của chủ dự án, nghiên cứu kỹ các nội dung hợp đồng mua, hợp đồng vay thế chấp, và tham vấn các chuyên gia để lường trước các tình huống rủi ro có thể xảy để không bị rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

Thông tin đóng khung

Theo  văn bản ngày 25/7/2020 của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Việt Nam hiện có khoảng 82,900 căn Condotel, 28,100 biệt thự du lịch, 15,660 nhà phố du lịch. Các dự án Condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Hà Nội, Sài Gòn, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu. Tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án ước tính khoảng 100 nghìn tỷ đồng. Theo trang tapchitaichinh.vn, có những dự án có rất nhiều khách hàng chi tiền để mua liền một lúc hơn 100 căn hộ du lịch (như dự án Bavico); ngoài ra còn có những khách hàng rất lớn, như ông Mai Huy Tân, người từng sáng lập hãng xúc xích Đức Việt có tiếng, đã chi 600 tỷ đồng một lúc và vay ngân hàng SHB hơn 400 tỷ đồng để mua 42 căn hộ khác nhau của dự án Cocobay Đà Nẵng, theo trang vietnamfinance.vn. Trong vài năm qua, đã có hàng chục nghìn căn hộ Condotel được bán cho khách hàng. Tuy nhiên ông Mai Huy Tân mới đây đã lên tiếng cảnh báo về rủi ro pháp lý và dòng tiền khi đầu tư vào khoản bất động sản Condotel.

Hoa Mai