Không có nền kinh tế nào có thể làm ngơ trước bong bóng địa ốc, bù lỗ cho nó và tiếp tục tăng trưởng, nghĩa là thay thế sự vỡ nợ của lĩnh vực bất động sản bằng các ngành khác. Các nền kinh tế được quản trị chặt chẽ từ Iceland đến Tây Ban Nha đã không thể chịu được tác động tiêu cực của sự sụp đổ trong lĩnh vực địa ốc. Trung Quốc cũng không khác nhiều.

Trung Quốc có ba vấn đề về địa ốc: quy mô lớn của lĩnh vực này, tỷ lệ đòn bẩy quá mức [vay nợ], và giá trị các khoản nợ của các nhà phát triển địa ốc nằm trong tay các gia đình trung lưu và các nhà đầu tư nhỏ.

Nhà nghiên cứu về Trung Quốc George Magnus viết trên tờ The Guardian rằng, “Thị trường địa ốc tại Trung Quốc được xem là lĩnh vực quan trọng nhất trong nền kinh tế thế giới. Được định giá khoảng 55 ngàn tỷ USD, hiện nay thị trường địa ốc tại Trung Quốc lớn gấp đôi quy mô Hoa Kỳ và lớn hơn gấp 4 lần GDP của Trung Quốc.”

Quy mô của lĩnh vực xây dựng và các dịch vụ địa ốc khác chiếm hơn 25% GDP của Trung Quốc. Chỉ cần xem xét các ví dụ khác trước đây về bong bóng địa ốc, quy mô trung bình của lĩnh vực này nằm trong khoảng từ 15% đến 20% GDP của một quốc gia. Và không có nền kinh tế nào trong số đó quản trị được sự dư thừa của lĩnh vực địa ốc.

Ảnh chụp từ trên không cho thấy cộng đồng Evergrande Changqing ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc, hôm 26/09/2021. (Ảnh: Getty Images)

Tất nhiên, vấn đề của bong bóng địa ốc luôn là do sử dụng đòn bẩy quá mức. Các chủ đầu tư gánh quá nhiều nợ, và chỉ cần giá nhà giảm một chút cũng khiến vốn của chủ sở hữu (equity) tan biến và các chỉ số về khả năng thanh toán của họ bị sụp đổ.

Trong trường hợp của Trung Quốc, đơn giản là mức nợ quá lớn. Theo Financial Times, tỷ lệ nợ ròng của 19 nhà phát triển địa ốc lớn nhất Trung Quốc chiếm hơn 60% vốn của chủ sở hữu. Evergrande thậm chí không phải là công ty nợ nhiều nhất. Hai nhà phát triển địa ốc có mức đòn bẩy ròng hơn 120%. Mười nhà phát triển địa ốc Trung Quốc mắc nợ dẫn đầu đã vượt xa mức nợ tính trên tài sản từng khiến công ty Martinsa-Fadesa của Tây Ban Nha sụp đổ.

Các nhà đầu tư bán lẻ Trung Quốc và ngoại quốc cũng chịu rủi ro cao với thị trường địa ốc và xây dựng. Evergrande là công ty phát hành thương phiếu (nợ ngắn hạn) lớn nhất, và các khoản nợ của các nhà phát triển địa ốc được bán cho các nhà đầu tư nhỏ theo nhiều gói khác nhau. Hơn nữa, theo một báo cáo năm 2018 của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam Thành Đô và Ngân hàng Trung Quốc Guangfa, các gia đình Trung Quốc có khoảng 78% tài sản của họ gắn liền với bất động sản, cao hơn gấp đôi so với Hoa Kỳ. Theo Bloomberg, Trung Quốc cũng đã thành lập 9 quỹ đầu tư địa ốc REIT, huy động được hơn 5 tỷ USD chỉ trong một tuần, với số lượng người ghi danh mua vượt quá giá trị chào bán; thị trường này có thể đạt quy mô khoảng 3 ngàn tỷ USD.

Ba yếu tố này có nghĩa là Trung Quốc sẽ không thể dung chứa nổi một quả bóng địa ốc đang vỡ. Theo Financial Times, giá nhà mới trên khắp các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã giảm lần đầu tiên vào tháng Chín kể từ tháng 04/2015. Giá nhà mới đã giảm tại hơn một nửa trong số 70 thành phố so với hồi tháng Tám.

Với hệ số đòn bẩy cao, giá cả đã tăng ồ ạt cao hơn GDP thực và tiền lương thực, lại có đông đảo người đầu tư vào lĩnh vực này, nên tác động lên nền kinh tế Trung Quốc sẽ không chỉ là tài chính. Ngay cả khi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cố gắng che giấu tác động tài chính bằng cách bơm thanh khoản và các gói cứu trợ trực tiếp và gián tiếp, bong bóng địa ốc vẫn có khả năng ảnh hưởng đến việc tiêu dùng, đến các tiện ích hạ tầng đã xây dựng quanh các tòa nhà trống, đến các dịch vụ, và các lĩnh vực sản xuất nguyên vật liệu xây dựng.

Trung Cộng có thể kiểm soát những tác động tài chính, nhưng không thể bù trừ tác động của lĩnh vực địa ốc bằng nền kinh tế thực. Điều này có nghĩa là tăng trưởng yếu hơn, rủi ro cao hơn, tiêu dùng thấp đi, và khẩu vị đầu tư vào Trung Quốc giảm đi. Hơn nữa, ngân hàng trung ương không thể giải quyết bài toán trả nợ bằng cách cung thêm tiền.

Tăng trưởng do bong bóng địa ốc luôn dẫn đến kinh tế trì trệ do nợ.

Quan điểm trong bài viết này là ​​của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.

Tiến sĩ Daniel Lacalle là nhà kinh tế trưởng tại quỹ đầu cơ Tressis và là tác giả của “Tự do hoặc Bình đẳng”, “Thoát khỏi Bẫy Ngân hàng Trung ương”, và “Cuộc sống trong Thị trường Tài chính”.

Bình Hòa biên dịch