Các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ đến kỳ trả nợ cao điểm trong năm nay, tuy nhiên trong giai đoạn Trung Quốc áp dụng biện pháp giám sát tài chính nghiêm ngặt nhất đối với bất động sản, các công ty bất động sản Trung Quốc đã phát hành lượng trái phiếu tăng vọt với quy mô tài trợ đạt mức cao kỷ lục.

“Thời báo chứng khoán” đưa tin, dữ liệu thống kê do Viện nghiên cứu Shell công bố ngày 28/9 cho thấy trong quý 3/2020 có 307 đợt phát hành trái phiếu tài trợ trong và ngoài nước của các công ty bất động sản, với quy mô tài trợ khoảng 324.7 tỷ Nhân dân tệ (NDT), tăng 14%, so với cùng kỳ năm ngoái, quy mô phát hành trái phiếu trong quý III đã phá kỷ lục từ trước tới nay.

Theo tin của “Nhật báo Kinh doanh Bắc Kinh”, trong 20 ngày sau khi nhà chức trách tổ chức hội thảo về bất động sản, các công ty nhà đất ở Trung Quốc đã phát hành tổng cộng 65 khoản trái phiếu tài trợ trong và ngoài nước, với quy mô tài trợ tương đương khoảng 55.49 tỷ NDT.

Ngày 21/9, Công ty TNHH Tập đoàn Bất động sản Country Garden ra thông báo cho biết dự kiến ​​phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho các nhà đầu tư đủ điều kiện vào năm 2020 (đợt 3), quy mô phát hành không quá 2 tỷ NDT. Vào tháng 7 năm nay, Country Garden đã phát hành công khai trái phiếu doanh nghiệp trong nước đợt thứ hai, với quy mô phát hành không quá 1.36 tỷ NDT.

Sở giao dịch chứng khoán Thâm Quyến đã tiết lộ thông tin vào ngày 16/6 rằng, trạng thái phát hành trái phiếu doanh nghiệp không công khai của Công ty TNHH Tập đoàn Bất động sản Sunac vào năm 2020 đã được thay đổi thành “đã trả lời các ý kiến ​​trao đổi”. Theo Viewpoint Real Estate New Media, số tiền phát hành trái phiếu dự định là 8 tỷ NDT. Cùng ngày, đề xuất phát hành trái phiếu doanh nghiệp trị giá 14.3 tỷ NDT của Evergrande Real Estate Group Co., Ltd. cũng đã được “chấp nhận”.

Tổng nợ của 179 công ty bất động sản Trung Quốc lên tới trên 8 nghìn tỷ NDT

Ngày 27/9 Sina Finance đưa tin, theo điều tra do Viện Nghiên cứu Dữ liệu lớn Nam Đô thực hiện về tình hình nợ của các công ty bất động sản, 76 công ty bất động sản ở Trung Quốc có hơn 2.5 nghìn tỷ NDT vay có lãi phải trả hết hạn cho vay trong vòng một năm tới, chiếm khoảng 35% tổng nợ vay của họ. Tính trên cơ sở chi phí lãi vay bình quân là 7% thì tiền lãi hàng năm phải trả là hơn 170 tỷ NDT.

Theo Crane Research, tính đến giữa năm 2020, tổng nợ vay phải trả lãi của 179 công ty bất động sản là 8,416.5 tỷ NDT, tăng 6.64% so với đầu kỳ. Trong đó, tổng nợ vay phải trả lãi của 76 công ty bất động sản chủ chốt là 7,291.3 tỷ NDT, tăng 6.18% so với đầu kỳ.

Mới đây, Tập đoàn Evergrande của Trung Quốc đã cho biết rằng họ đã yêu cầu chính quyền tỉnh Quảng Đông khẩn trương xúc tiến việc tổ chức lại và niêm yết “Công ty TNHH cổ phần (Tập đoàn) Bất động sản Đặc khu Kinh tế Thâm Quyến”, đồng thời tiết lộ rằng Evergrande có khoản nợ hơn 800 tỷ NDT.

Theo tuyên bố gần đây của giáo sư Kinh tế Đại học Harvard Kenneth Rogoff, thị trường bất động sản Trung Quốc đã lên tới “đỉnh điểm tiềm ẩn của sự bất ổn”.

Hiện tại, các nhà chức trách của Đảng Cộng sản Trung Quốc bắt đầu lo ngại rằng các công ty bất động sản đang sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Ngày 20/8, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đã tổ chức một cuộc gặp gỡ với 12 công ty bất động sản và thiết lập “ba lằn ranh đỏ” cho họ. Các công ty bất động sản tham gia hội nghị là Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly, Xincheng, China Overseas, Overseas Chinese Town, Greenland, China Resources và Sunshine City.

Sunac giảm giá bán tháo tài sản để lấy tiền mặt; do giá nhà thấp, chính quyền yêu cầu chấn chỉnh

Theo nhà bình luận Văn Tiểu Cương, bất động sản Trung Quốc là một ngành kinh doanh đòi hỏi nhiều vốn, nợ cao điển hình; do đó nhiều công ty bất động sản hoạt động với tốc độ cao, sau khi có được đất sẽ triển khai và bán ra nhanh chóng, dòng tiền hoàn lại phải nhanh; một khi doanh số bán hàng bị sụt giảm, dòng tiền hoàn lại sẽ bị chặn, các khoản nợ khổng lồ sẽ chôn vùi các công ty bất động sản. Đây cũng là lý do tại sao dưới sự điều tiết không chế của ĐCSTQ đối với thị trường bất động sản, nhiều công ty bất động sản ở Trung Quốc giảm giá và đẩy mạnh bán hàng. 

Theo số liệu trong báo cáo thường niên năm 2019, sau khi loại bỏ các khoản nhận trước, Công ty TNHH Sunac China Holdings (sau đây gọi tắt là Sunac) có tỷ lệ nợ trên tài sản và tỷ lệ nợ ròng cao nhất trong số 12 công ty bất động sản thí điểm, lần lượt là 84.1% và 214.7%. Để giảm bớt nợ nần, Sunac đã bắt đầu nhịp điệu “bán, bán, bán”.

Ngày 28/9, Tờ Times Finance cho biết, theo tin từ thị trường quản lý tài sản, Sunac đã bán một bất động sản thương mại trong dự án Hương Dật Hoa Thành Thượng Hải cho Tập đoàn Blackstone với giá sau khi giảm 20% là khoảng 700 triệu NDT.

Ngoài việc bán tài sản, Sunac cũng đã bắt đầu một “chiến lược giảm giá”. Tuy nhiên, Sunac mới đây đã “lật kèo” một dự án ở Vũ Hán do giảm giá [xuống] quá thấp. Theo tin từ các phương tiện truyền thông, liên quan đến giá mở bán với giá quá thấp gần đây của Sunac Cửu Phái Giang sơn – Giang Phú, Cục quản lý nhà thành phố Vũ Hán đã hẹn lãnh đạo dự án nói chuyện về việc giảm giá và ban hành công văn [có tính] giám sát cho dự án, yêu cầu công ty chấn chỉnh.

Lý Khung
Thanh Mai biên dịch