Dữ liệu Chỉ số Giá nhà Quốc gia Hoa Kỳ của S & P/Case-Shiller cho thấy, nền kinh tế Hoa Kỳ hiện đang trải qua thị trường địa ốc nóng nhất trong lịch sử. 

Hồi tháng Hai, giá nhà đã tăng hơn 19% so với cùng thời kỳ năm ngoái (2021), với giá địa ốc nhà ở trung bình được bán gần 300,000 USD. Lần cuối cùng thị trường địa ốc Hoa Kỳ ghi nhận mức tăng trưởng đặc biệt như vậy là trong cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008.

Theo một báo cáo mới từ Realtor.com, giá niêm yết trung bình là gần 400,000 USD, cho thấy rằng mùa mua sắm vào mùa xuân thường bận rộn sẽ có tính cạnh tranh đáng kể.

Một báo cáo về khả năng chi trả trong quý đầu tiên (2022) cho biết: “Khi giá niêm yết nhà đạt mức cao trong lịch sử và tồn kho nhà sẵn có ở mức thấp lịch sử tại nhiều nơi trên đất nước, những người mua nhà tương lai ở Mỹ – nhiều người trong số họ có khả năng làm việc từ xa linh hoạt hơn so với trước đại dịch – ngày càng có nhiều khả năng tìm kiếm xa nơi họ hiện đang sống hơn. Các thị trường nơi tập trung vào sự chú ý mới này có xu hướng ít đắt đỏ hơn và ở vùng khí hậu ấm hơn.”

Nhưng có một xu hướng khác đã thu hút sự chú ý của các nhà kinh tế: tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình của gia đình. Con số này đã đạt đến mức cao nhất mọi thời đại là 7.72 vào tháng Một. Mức cao kỷ lục trước đó là 7.03 vào tháng 11/2005.

Logo Wells Fargo trên bảng hiệu bên ngoài văn phòng chi nhánh Wells Fargo Home Mortgage tại San Francisco, California, hôm 20/03/2007. (Ảnh: Justin Sullivan/Getty Images)

Dữ liệu so sánh từ Real Estate Witch cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình là 5.4, cao hơn gấp đôi so với con số “lành mạnh” tối đa được khuyến nghị là 2.6. Thêm vào đó, gần 90% các trung tâm đô thị lớn duy trì tỷ lệ giá nhà trên thu nhập là trên 2.6.

Chỉ có sáu thị trường có tỷ lệ dưới 2.6 là Pittsburgh (2.2), Cleveland (2.4), Oklahoma City (2.5), St. Louis (2.5), Birmingham (2.5), và Cincinnati (2.6).

Bong bóng nhà ở thị trường hay xu hướng dài hạn?

Theo số liệu của Hiệp hội Quốc gia về Nhà xây dựng/Chỉ số Cơ hội Nhà của Wells Fargo, trong thập niên qua, thu nhập trung bình của gia đình tăng khoảng 11% và giá nhà trung bình tăng 30%.

Kể từ năm 1965, giá nhà trung bình đã tăng vọt 118%, trong khi thu nhập trung bình của hộ gia đình đã tăng 15%.

Trong báo cáo khả năng chi trả của Realtor.com, Bà Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng của Realtor.com cho biết, “mức thu nhập gia đình từ 75,000 USD đến dưới 100,000 USD có thể [vào năm 2022] đủ khả năng mua 51% tồn kho tích cực về nhà ở. Tuy nhiên, cùng [mức thu nhập] gia đình đó có thể đủ khả năng mua 58% số nhà để bán vào năm 2019. Do đó, trong thời kỳ đại dịch, khả năng chi trả đối với các gia đình trong nhóm thu nhập từ 75,000 USD đến dưới 100,000 USD đã giảm 7%.”

Lãi suất vay thế chấp tăng cũng có thể bắt đầu đóng một vai trò quan trọng trên thị trường nhà ở.

Ngày nay, lãi suất vay thế chấp 30 năm trung bình ở phía bắc là 5%, theo Hiệp hội Ngân hàng cho vay Thế chấp (MBA), tăng so với khoảng 3% cùng thời điểm một năm trước. Ngoài ra, người ta ước tính rằng một gia đình Hoa Kỳ điển hình sẽ cần phải chi gần 1/3 thu nhập hàng tháng của mình để trả tiền vay thế chấp. Tỷ trọng thanh toán thế chấp trên thu nhập của Black Knight, nhà cung cấp công nghệ vay thế chấp và dữ liệu, lần đầu tiên được chia sẻ với Fortune, là 24%.

Ông Nik Shah, Giám đốc điều hành của Home LLC, một nhà cung cấp dịch vụ hỗ trợ thanh toán cho người mua nhà, cho biết xu hướng tăng lãi suất thế chấp này đang khiến nhiều chủ nhà tiềm năng không thể mua được nhà.

Ông Shah nói với The Epoch Times: “Vào cuối năm 2020, một cư dân Hoa Kỳ điển hình có thể đủ khả năng mua một căn nhà trị giá nhiều hơn 48% so với căn nhà có giá trung bình trong quốc gia. Vào năm 2022, do lãi suất thế chấp và giá nhà tăng, con số này đã giảm xuống chỉ còn 5%.”

Morgan Stanley cho biết bất chấp những lo ngại về việc lãi suất thế chấp cao hơn sẽ ảnh hưởng đến sự bùng nổ nhà ở trong thời đại đại dịch, lãi suất tăng sẽ chỉ ảnh hưởng đến những người mới tham gia vào thị trường địa ốc.

Các nhà nghiên cứu ngân hàng cho biết trong một nghiên cứu gần đây: “Thị trường vay thế chấp chủ yếu là lãi suất cố định, vì vậy việc tăng lãi suất sẽ không làm tăng khoản thanh toán hàng tháng đối với các chủ sở hữu hiện tại, mà thay vào đó sẽ tác động không tương xứng đến những người mua nhà lần đầu. Bảo lãnh vay thế chấp mạnh mẽ sẽ hạn chế việc tịch thu nhà, ngăn chặn việc bắt buộc bán vốn sẽ ảnh hưởng đến giá nhà.”

Nhưng nếu có thêm nhiều người không thể tham gia thị trường địa ốc, thì liệu số lượng bán và giá cả có bắt đầu phản ứng bằng cách giảm không?

Theo ông Kunal Sawhney, Giám đốc điều hành của Kalkine Group, một công ty nghiên cứu cổ phiếu độc lập, cho rằng “một sự thay đổi đáng kể có thể sắp đến.”

Ông Sawhney nói với The Epoch Times: “Nhưng sự thay đổi này có thể không gây bất lợi cho giá tài sản là nhà ở như một số chuyên gia đã dự báo trong nhiều tháng qua. Không thể kỳ vọng vào một đợt điều chỉnh quy mô lớn hay một vụ sụp đổ lớn trên thị trường trong thời gian gần và trung hạn.”

Trong một báo cáo tháng Ba có nhan đề “Giám sát thị trường theo Thời gian Thực Phát hiện các Dấu hiệu Hình thành Bong bóng Nhà ở của Hoa Kỳ”, Ngân hàng Dự trữ Liên bang Dallas đã chỉ ra “hành vi bất thường của thị trường nhà ở Hoa Kỳ lần đầu tiên kể từ thời kỳ bùng nổ đầu những năm 2000.”

Tuy nhiên, các nhà phân tích nghiên cứu tại ngân hàng trung ương khu vực không tin rằng sự điều chỉnh sẽ tương tự như bong bóng nhà ở lần cuối từ hơn một thập niên trước đây, với lý do tài chính gia đình tốt hơn và mức vay khiêm tốn để mua nhà.

Các nhà phân tích của Morgan Stanley cho biết thêm, trong tương lai, việc tăng giá nhà sẽ “giảm tốc độ.”

Ông Shah đồng ý, và nói thêm rằng “có rất ít hoặc không có khả năng họ giảm giá” vì tồn kho nhà ở thấp kỷ lục và “nhu cầu thiên niên kỷ dồn nén đang chờ mua nhà ở cơ hội có thể đầu tiên.”

Fannie Mae dự đoán rằng giá nhà ở Hoa Kỳ sẽ tăng 10.8% vào năm 2022, giảm nhẹ so với dự báo 11.2% trước đó. Fannie Mae, một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) chuyên mua các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng nhỏ hơn hoặc các hiệp hội tín dụng và bảo lãnh, cũng dự đoán rằng giá địa ốc có thể tăng 3.2% vào năm 2023.

Tuy nhiên, Moody’s Analytics lưu ý rằng giá trị nhà ở 97% các thành phố của Hoa Kỳ đang được định giá quá cao, tiên lượng rằng địa ốc ở những vùng này của đất nước có thể giảm 10% trong vài năm tới.

Ông Andrew Moran đưa tin về kinh doanh, kinh tế, và tài chính. Ông từng là một nhà văn và phóng viên trong hơn một thập niên ở Toronto, với các bài viết trên Liberty Nation, Digital Journal, và Career Addict. Ông cũng là tác giả của cuốn sách “The War on Cash” (“Cuộc Chiến Tiền Mặt”).

Nhật Thăng biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times

Xem thêm: